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A l’origine, le logement locatif meublé, parc à forte dominante urbaine, permet la rencontre d’une demande très mobile et plutôt modeste, faite par exemple d’étudiants et de salariés en déplacement temporaire, avec une offre à la recherche de rentabilité locative et de sécurité dans les relations avec les locataires. Sur ce marché locatif meublé, on voit par ailleurs se développer à grande vitesse un segment spécifique de l’offre, destiné à des personnes en séjour de très courte durée (le plus souvent des touristes). Cette offre répond donc à un besoin spécifique, dont la croissance n’est, semble-t-il, pas susceptible de s’interrompre à moyen terme, mais soumise à une forte évolution réglementaire.

Ce marché rencontre plusieurs types de difficultés, pouvant être scindées en 3 catégories : la défaillance ou cessation de paiement, les retards de paiement des loyers et/ou la renégociation de bail. Il semblerait que ces situations hautement problématiques, auxquelles ont été confrontés certains propriétaires entre 2008 et 2011, soient maintenant “du passé” en ce qui concerne la plupart des résidences.

Mais une nouvelle situation préoccupante concerne certaines résidences Ehpad : la défaisance. Le gestionnaire, ne pouvant ou ne souhaitant pas effectuer les mises aux normes requises, ou ne trouvant pas d’accord avec les copropriétaires, abandonne les lieux, partant avec son agrément pour établir une nouvelle résidence médicalisée sur le même périmètre commercial. Le propriétaire se retrouve alors dans une situation hautement problématique du fait de la monovalence d’utilisation de cet investissement : il s’agit d’une chambre et non pas d’un appartement ! Pas question d’en changer la destination d’usage facilement…

Différents modes de détention du meublé s’ouvrent aux investisseurs : le meublé géré ou le meublé diffus. Ainsi, l’alternative se fait entre acheter un bien et le confier à un gestionnaire professionnel ou meubler son appartement et le louer meublé, directement ou via une agence immobilière.

Offre locative différente de l’hôtellerie traditionnelle et des meublés diffus, la résidence meublée avec gestionnaire se définit ainsi par sa destination : résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence étudiants, résidences seniors et Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). De fait, cet hébergement, assorti de services voire d’activités, est destiné à des cibles multiples suivant le type de résidence : des familles ou des voyageurs individuels, des sociétés et des hommes d’affaires, des étudiants, des seniors et personnes âgées ayant besoin d’aide médicalisée. Pour l’investisseur, la location en meublé est une forme de gestion du patrimoine particulière, souvent développée dans un but de constitution d'un patrimoine pour la retraite. En effet, le statut de loueur en meublé peut permettre de constituer un patrimoine en même temps qu'un revenu complémentaire non fiscalisé sur une longue période.

Avec l’arrivée des résidences de services, il s’agissait de faciliter la création rapide d’un parc de location important. D’où l’invention de multiples formules de promotion immobilière, visant également à rendre la propriété accessible au plus grand nombre, afin de permettre, d’une part aux stations touristiques de se développer et de rentabiliser les équipements ; d’autres parts aux centres-villes de développer leur activité économique ; et enfin aux communes de répondre à une problématique sociétale de vieillissement de la population.